소비자물가정보서비스

가계 흑자액 모두 전세자금으로 전환해도 상승하는 전세가격 부담 어려워전세 대출이자 보다 월세 부담액 훨씬 높아, 전환 가속화로

주거비 부담 증가하고 있어

세입자를 위한 제도개선과 실효성 있는 주택임대차보호법 개정 필요

최근 우리나라 주거형태가 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 있으며, 저금리 등의 영향으로 전·월세 가격이 단시간에 폭등하는 등 서민층과 중산층의 주거비 부담이 증가하고 있다. 전세에서 월세로 전환할 경우 주택임대차보호법에 의해 한국은행에서 고시하는 기준 금리의 4배 또는 연 10% 중 낮은 비율을 사용해야 하나 해당 규정은 재계약 등에는 적용되지 않고 있어 전월세전환율이 기준치를 훨씬 웃돌고 있는 상황이며, 주택임대차보호법이 전·월세 가구의 주거비 상승을 실질적으로 제한하지 못하고 있어 주거비 부담이 크게 증가하고 있다. 한국소비자단체협의회(이덕승 회장) 물가감시센터(김천주·김연화 공동위원장)는 전·월세의 현황, 현행 주택임대차보호법의 한계점, 주거비 통계에 대한 문제를 제기하고자 한다.

1. 전세 가격 상승 따른 주거비 부담 증가하고 있으며, 가계수지의 흑자액 모두를 전세자금 목적으로 사용해도 상승하는 전세가격 부담하기 어려워- 3년 5개월간의 가계 흑자액 3,449만원인 반면 동일 기간 서울 아파트 전세 가격 7,740만원 상승해 세입자 치솟는 전세가격 부담하기 불가능해

최근 5년간 주택의 매매가격은 큰 변동 없이 유지되고 있으나 전세가격은 큰 폭으로 상승하였다. 아파트 기준으로 2011년 12월 대비 2015년 5월까지 매매가격은 전국 2.83% 상승, 서울 6.87%, 수도권 5.47% 하락하였으나, 전세가격은 전국 31.09%, 서울 29.35%, 수도권 29.91% 상승한 것으로 나타났다.

전세가격과 가계의 흑자액을 살펴보면, 가계의 월평균 흑자액은 약 84만원으로 2011년 12월부터 2015년 5월까지 3년 5개월간 흑자액을 모두 모았을 경우 약 3,449만원인 반면 같은 기간 아파트 전세 가격은 전국 4,651만원, 서울 7,740만원, 수도권 5,638만원 상승하여 가계의 흑자액 모두 전세자금 목적으로만 사용해도 상승하는 전세가격을 부담하기는 사실상 불가능한 실정이다.

2. 전세자금대출로 인한 대출이자보다 월세 부담액 훨씬 높아 전세에서 월세 전환 시 세입자 부담 증가하고 있어- 서울 아파트 기준, 월세로 거주할 경우 104.5만원, 전세자금대출을 이용하여 전세로 거주할 경우 대출이자 61.7만원으로 대출이자보다 월세 부담 지나치게 높아

우리나라 주거형태는 2006년 전세 54.2%, 월세 45.8%에서 2014년 전세 45%, 월세 55%로 전세는 감소한 반면 월세가 차지하는 비중이 증가하고 있어 전세에서 월세로 이전되는 형태를 보이고 있다. 최근 정부의 저금리 기조로 인하여 2년 정기예금 금리가 전월세전환율 전국 7.5%, 서울 6.6%, 수도권 7.0%, 통계청 지역별 전월세전환율에 비하여 크게 낮은 상황으로 전세보증금을 통한 임대인의 수익이 하락하게 되어 월세로의 전환이 더욱 가속화되고 있음에 따라 세입자의 부담 또한 가속화되고 있다.

월세액과 전세보증금 대출 이자를 추정하여 비교한 결과, 월세가 전세자금대출보다 전국 평균 26.8만원, 서울 평균 53만원, 수도권 평균 38만원 부담이 더 큰 것으로 나타났으며, 서울 아파트 기준으로 월세 추정액은 104.5만원, 대출이자 추정액은 61.7만원으로 동일한 집임에도 대출을 받아 전세로 거주하는 것이 42.8만원 더 저렴한 것으로 나타났다. 전세가 월세로 가속화됨에 따라 세입자의 부담이 크게 증가하고 있어 세입자 부담이 증가되지 않도록 정책적 대안이 필요하다.

3. 치솟고 있는 전·월세 가격, 현행 주택임대차보호법으로는 전·월세 상승을 제한하지 못하고 있어- 주택임대차보호법 전·월세 상승을 제한할 수 있도록 개정되어야 하며, 세입자 보호를 위해 최우선변제권의 범위 조정해야 하고 금융기관의 의무를 강화해야해

주택임대차보호법의 제7조와 제7조의2는 과도한 차임 증가에 대하여 제한을 두고 있으나 해당 법령은 임대차 계약의 존속 중에 당사자 일방이 증감청구 할 때 해당되는 것으로 재계약을 할 경우, 합의에 의한 경우에는 적용받지 못하고 있다. 실제로 전·월세의 증감은 재계약시 주로 이루어지고 있으며, 임차인이 임대인의 요구를 거절하기 어렵다는 측면에서 해당 법령의 실효성에 대한 의문이 여러 차례 제기되고 있어 임차인을 보호하고 전·월세 상승을 효과적으로 제한할 수 있는 법령으로 개선되어야 한다. 또한 현행 법령 제8조에서는 우선변제 받을 임차인의 보증금 한도를 서울의 경우 9,500만원으로 규정하고 있으나 현재 서울 평균 전세가격은 28,000만원을 초과하고 있어 최우선변제권의 범위가 현실과 동떨어져 실질적으로 보장받을 수 있는 소액임차인의 범위가 축소될 수 있으므로 조정되어야 하며 현실을 반영한 법 개정이 절실하다.

더욱이 현재 가계대출은 2014년에 1,000조원을 넘어섰으며, 가계대출 중 주택담보대출은 2015년 1분기 470조원에 육박하는 수준으로 주택담보대출이 지속적으로 증가하고 있어 이른바 깡통전세가 늘어날 가능성이 커지고 있음에도 금융기관이 주택담보대출의 원리금 연체 주택을 경매에 넘길 경우 세입자에게 통보가 없어 세입자는 대책을 마련하기 어려운 실정이다. 이에 금융기관은 주택담보대출의 원리금이 연체될 경우 세입자에게 그 사실을 통보하도록 하여 세입자가 사전에 대책을 마련할 수 있도록 방안이 필요하다.

4. 통계청의 주거비 지출 통계 실제 지출보다 과소하게 평가되어 있으며, 실제 주거형태를 고려한 통계 필요해- 가구당 월평균 가계수지 통계는 자가거주, 전세, 보증부 월세에 대한 기회비용 등이 반영되지 못한 통계이므로 기회비용을 포함한 실제 주거비 통계가 필요해

앞서 평균전세가와 전월세전환율을 적용하여 분석한 월세 추정액에서 평균 월세가격은 전국 45.4만원, 서울 99.2만원, 수도권 68.3만원이나 통계청에서 발표하고 있는 ‘가구당 월평균 가계수지’에서 주거비 부담액은 전체 31만원 수준으로, 추정한 월세 가격과 최대 3배 차이나는 것으로 나타났다. ‘가구당 월평균 가계수지’ 통계에서 주거비는 실제 가구별 월세 부담액만 포함되어 있어 주거형태별 부담액을 알기 어려운 실정이며, 실제 지출이 없는 자가거주, 전세, 보증부 월세에 대한 기회비용 등이 반영되지 못한 통계로 전세, 보증부 월세와 같이 주거형태를 고려한 주거비 통계가 필요하다.

폭등하고 있는 전·월세 가격, 월세의 가속화 등을 제한할 수 있도록 주택임대차보호법 개정되어야 하며, 세입자를 위한 제도적 개선과 실질적인 주거비를 파악할 수 있는 통계 마련해야

최근 주택 매매가격 변동에 비해 전세가격은 폭등하고 있으며, 저금리 시대와 맞물려 전세의 월세 전환이 가속화 되면서 임차가구의 주거비 부담이 크게 늘고 있다. 현행 주택임대차보호법은 과도한 차임 증가에 제한을 두고 있으나, 재계약 및 합의에 의한 증가에는 적용되지 않아 실질적인 효과가 없어 전·월세의 과도한 상승을 억제하고 임차가구의 주거비 부담 완화를 위해 해당 규정에 대한 취약점을 보완해야 한다. 또한 통계청에서 발표되고 있는 가계수지 통계는 실질적인 주거비를 파악할 수 없어 세입자가 실제 주거비 부담에 대한 정보를 알 수 있도록 전세, 보증부 월세 등으로 인한 주거비 부담을 포함한 통계가 작성되어야 한다. 본 협의회는 폭등하고 있는 전·월세 가격을 제한하고 임차가구의 주거비 부담 완화를 위하여 현재 계류중인 주택임대차보호법 개정안들의 정비와 실효성 있는 주택임대차보호법의 통과를 촉구한다. 끝.